Mới đây, kể từ ngày 03/4/2023, Chính phủ đã ban hành sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai mang số hiệu 10/2023/NĐ-CP. Theo đó, Nghị định 10/2023/NĐ-CP được ban hành sửa đổi đổi sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai,
Toàn văn Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai như sau:
Những thông tin cơ bản của Nghị định 10/2023/NĐ-CP
Số ký hiệu: 10/2023/NĐ-CP.
Loại văn bản: Nghị định.
Ngày ban hành: 03/4/2023.
Ngày có hiệu lực: 20/5/2023
Cơ quan ban hành: Chính phủ.
Người ký: Trần Hồng Hà.
Nghị định này sủa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giá đất, thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được thực hiện theo các Nghị định khác của Chính phủ.
Những điểm mới đáng chú ý của Nghị định 10/2023/NĐ-CP
Để đáp ứng hơn nhu cầu về chính phủ điện tử cũng như tạo sự thuận lợi cho người dân thì tại khoản 7 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã quy định rõ hơn về trường hợp cấp sổ đỏ trực tuyến. Cụ thể nếu trong trường hợp cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ và thủ tục không trả kết quả giải quyết đúng hạn thì sẽ phải nêu rõ lý do và phải gửi thông báo đến cho người dân qua các hình thức như: bằng văn bản, qua cổng dịch vụ công hay thông qua tinh nhắn SMS.
Ngoài ra, Nghị định cũng quy định thêm hiện nay người dân đã có thể nộp thuế đất, tiền sử dụng đất hay lệ phí trước bạ bằng hình thức trực tiếp hoặc có thể nộp trực tuyến thông qua chức năng thanh toán của cổng dịch vụ công.
Như vậy, theo quy định này thì người dân đã có thể thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ bằng hình thức trực tuyến và nhận hồ sơ thông qua bưu điện mà không cần phải trực tiếp đến tận nơi để làm thủ tục.
Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các dự án kinh doanh không phải nhà ở
Trước khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP ban hành và có hiệu lực thì các chế độ sử dụng và việc chứng nhận sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở chưa được quy định, điều này dẫn đến việc các khu vực có các dự án kinh doanh bất động sản sẽ khó khăn trong việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, Nghị định này đã bổ sung thêm về trường hợp được cấp giấy chứng nhận này tại Khoản 5 Điều 32 nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định về pháp luật đất đai.
Ngoài ra, việc bổ sung thêm các cơ sở, trình tự và thủ tục để cấp giấy chứng nhận cho các công trình của dự án bất động sản không phải là nhà ở tại Điều 72 đã tác động tích cực đến các dự án du lịch hay các dự án bất động sản không phải nhà ở khác. Là cơ sở khẳng định tính pháp lý của các dự án bất động sản không phải nhà ở, tạo cho nhà đầu tư niềm tin trước khi đầu tư vào dự án. Theo đó, trong thời gian vừa qua, các loại hình bất động sản mới như shophouse hay condotel đều đang gặp rất nhiều vướng mắc về mặt pháp lý ở khâu cấp giấy chứng nhận. Đây là nguyên nhân trực tiếp khiến cho các nhà đầu tư rời bỏ khỏi phân khúc này đồng thời kéo theo giá căn hộ giảm mạnh.
Điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
Hiện nay tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã bổ sung làm rõ những nội dung gồm các vấn đề như sau:
Chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi được chuyển mục đích sử dụng của cơ quan, người có thẩm quyền quyết định
Các nội dung bắt buộc hoàn thành:
- Các dự án phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và có trong danh mục kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật.
- Có phương án trồng rừng thay thế hoặc văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác.
- Có phương án sử dụng tầng đất mặt và văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa theo quy định của pháp luật về trồng trọt đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa sang mục đích khác.
- Có đánh giá sơ bộ tác động môi trường, đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường (nếu có).
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo đó, tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã quy định về việc sửa đổi, bổ sung thêm về thẩm quyền cấp sổ đỏ như sau:
- Đối với các địa phương có Văn phòng Đăng ký đất đai thì việc cấp giấy chứng nhận sẽ do các cơ quan như sau thực hiện:
- Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ cấp cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư và tổ chức, cá nhân nước ngoài hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Chi nhánh của Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ tiến hành cấp giấy chứng nhận cho với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Như vậy, Nghị định mới đã sửa đổi về thẩm quyền cấp loại giấy tờ này theo hướng có lợi, thuận tiện hơn cho người dân trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai. Theo đó, các thủ tục này sẽ được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai tại địa phương mà không cần phải lên Sở Tài nguyên và Môi trường.
Thời hạn phê duyệt giá đất
Theo quy định mới được bổ sung tại khoản 4 Điều 16 Nghị định 10/2023/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ ban hành giá đất trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày ban hành quyết định giao, cho thuê hay chuyển mục đích sử dụng đất (ngoại trừ trường hợp xác định giá đất bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất).Theo đó, quy định mới này sẽ làm giảm tiêu cực cũng như thời gian phê duyệt giá đất tại các địa phương có dấu hiệu ngâm hồ sơ giá đất, góp phần tác động tích cực trong việc triển khai hoạt động đầu tư, phát triển kinh tế tại địa phương.
Đấu giá quyền sử dụng đất
Theo đó, tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung quy định về nội dung đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
- Bổ sung thêm các điều kiện đất đưa ra đấu giá phải có quy hoạch chi tiết 1/500 đối với dự án nhà ở được quy định tại Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTP-BTNMT.
- Quy định thêm giá trị khoản tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.
- Quy định khi đã trúng đấu giá thì sẽ chuyển khoản tiền đặt trước thành khoản tiền đặt cọc để đảm bảo nghĩa vụ nộp tiền.
- Đối với thời hạn được cấp giấy chứng nhận sau khi trúng đấu giá sẽ khoảng 05 ngày khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và thời hạn tối đa là 120 ngày kể từ khi có quyết định trúng đấu giá. Trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì kết quả đó sẽ bị hủy.
Bãi bỏ một số quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Do nhận thấy sự không còn phù hợp với đời sống cũng như để có thể đồng bộ với các văn bản về đất đai hiện hành nên Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã bãi bỏ một số các quy định tại các Nghị định khác như sau:
- Quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 5b Nghị định 43/2014/NĐ-CP có liên quan tới xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai.
- Các quy định tại các khoản 14, 23, 45 và 62 của Điều 2, khoản 6 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, liên quan tới một số quy định về thu hồi đất, giao đất cũng được bãi bỏ.
- Bãi bỏ khoản 6 và khoản 7 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP về phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai.
Quý khách có nhu cầu tư vấn về pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư, doanh nghiệp, xin vui lòng liên hệ Luật Đăng Quang để được hỗ trợ tốt nhất.
